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Certificazione Urbanistica e catastale
E' sempre più importante dotarsi della certificazione urbanistica e catastale prima dell'atto definitivo di vendita per rendere certificata e sicura la compravendita, evitando così pesanti ripercussioni sul venditore e danni all'acquirente.
Non tutti sanno dell'importanza di avere la Certificazione Urbanistica e Catastale dell'immobile, che solo un tecnico abilitato può rilasciare dopo aver recuperato, visionato ed accertato che tutti i documenti urbanistici e catastali relativi all'immobile siano corretti.
In caso contrario, il venditore rischia gravi ripercussioni anche dopo la vendita, mentre l'acquirente rischia di subire importanti perdite di denaro e tempo o addirittura di non poter usufruire a pieno l'immobile acquistato.
Le nostre agenzie si avvalgono di tecnici abilitati a svolgere questa importante funzione.
Il deposito del prezzo al notaio, entrata in vigore dal 29 agosto 2017, pro e contro.
Ma come funziona il deposito del prezzo al notaio?
Nel corso di una compravendita, secondo quanto previsto dal legislatore, su istanza di una delle parti – venditore o acquirente – è possibile depositare presso il notaio l’intero prezzo, laddove non sia stato pagato alcunché prima dell’atto definitivo, oppure il saldo. Nella stragrande maggioranza dei casi, questo avviene su istanza dell’acquirente, poiché la norma è a tutela di quest’ultimo.
Il notaio trattiene questa somma su un proprio conto, cosiddetto ‘conto dedicato’. Avvenuta la trascrizione dell’atto, quindi quando si ha la certezza che l’atto notarile ha prodotto i suoi effetti anche nei confronti dei terzi (ossia che l’acquisto è sicuro al 100% e che l’acquirente non ha più alcun rischio in relazione alle vicende personali del venditore), il notaio certifica che l’iter dell’acquisto si è perfezionato nel modo completo e, essendosi fatto dare l’Iban dal venditore nel giorno dell’atto, procede a trasferire le somme al venditore stesso.
In genere, il notaio ha l’obbligo di trascrivere l’atto – e quindi di procedervi – nel più breve tempo possibile.
Home StagingL’home staging è l’arte di valorizzare le proprietà immobiliari, attraverso un allestimento dettagliato e curato, che permette di migliorarne l’aspetto per favorirne la vendita al miglior prezzo e nel minor tempo possibile!
“Mostrare una casa ben curata e in perfette condizioni è una priorità per poter VENDERE …e la vostra casa avrà solo un’occasione per dare una prima, buona impressione”.
Perchè è utile?
Valorizza la proprietà: vengono evidenziati i punti forti, i lati positivi cercando di eliminare i difetti
Attrae il maggior numero di potenziali acquirenti
Accelera i tempi di vendita o affitto
Crea una prima (in genere l’unica) prima impressione positiva
E’ quell’elemento in più che può avere un’agenzia per differenziarsi dalla concorrenza- considerando il difficile mercato immobiliare
Minimizza la possibilità di negoziazione dell’acquirente (se non c’è nulla da “sistemare” la casa avrà il suo reale valore) L’home staging è una tecnica molto economica
Migliora la visibilità della proprietà in internet. Secondo statistiche la maggior parte degli acquirenti decidono se visitare una casa basandosi sulle foto on line
Secondo statistiche un appartamento in “staging” si può vendere due volte più velocemente di uno non “sistemato”
Il nostro home stager è a disposizione per un soprallugo dell’immobile per poi trovare la soluzione più ottimale su misura del cliente. Gli interventi possono essere vari, ma lo scopo primario sarà di poter allestire e valorizzare l’ambiente in modo accurato e dettagliato per dargli così un’anima nuova e un aspetto attraente, quasi da rivista! Tutto ciò allo scopo di poter colpire l’acquirente, di sbalordirlo; sia in una prima fase attraverso la fotografia, sia dopo durante la visita vera e propria.
La cosa importante da sapere riguardo all’home staging è che l’allestimento della casa che si andrà a vendere, avrà costi molti ridotti. Senza tralasciare nessun dettaglio, sistemeremo i difetti ed enfatizzeremo i punti forti dell’abitazione.
Ape, le novità del nuovo attestato di prestazione energetica in arrivo dal 1° luglio 2015
Un Ape unico
Sarà introdotto un attestato di prestazione energetica unico semplificato riguardante tutto il territorio nazionale, con una metodologia di calcolo omogenea per la classificazione delle prestazioni energetiche. Le regioni si dovranno adeguare entro due anni. Verrà predisposto un sistema informativo comune per tutto il Paese (Siape), nel quale saranno raccolti tutti i dati relativi agli attestati di prestazione energetica affinché le regioni possano effettuare gli opportuni controlli.
I contenuti del nuovo Ape
Il nuovo attestato di prestazione energetica dovrà esprimere la prestazione energetica globale sia in termini di energia primaria totale che di energia primaria non rinnovabile. Sarà necessario specificare gli interventi da realizzare sull’edificio distinguendo tra interventi di ristrutturazione edilizia e interventi di riqualificazione energetica. La classe energetica dovrà essere determinata attraverso l’indice di prestazione energetica globale, espresso in energia primaria non rinnovabile. L’Ape dovrà contenere i consumi energetici non solo per il riscaldamento invernale, ma anche per le attività di rinfrescamento estivo e dovrà riportare le emissioni di anidride carbonica e l’energia esportata.
Le classi energetiche
Il nuovo attestato di prestazione energetica comprenderà un maggior numero di classi energetiche. Si passerà, infatti, da sette a dieci: dalla A4 (la migliore) alla G (la peggiore).
Gli annunci
Sarà introdotto uno schema di annuncio di vendita e di locazione contenente informazioni uniformi sulla qualità energetica degli edifici. In tale schema saranno riportati anche gli indici di prestazione energetica parziali (come quello riferito all’involucro, quello globale e la relativa classe energetica corrispondente). Verranno poi inseriti simboli grafici per rendere più facile la comprensione anche a chi non è un tecnico.
Entrata in vigore
Il nuovo Ape entrerà in vigore il 1° luglio 2015 e sarà applicato alle regioni e province autonome che non abbiano ancora provveduto a recepire la direttiva 2010/31/Ue.
Queste sono le novità contenute nella bozza definitiva di decreto contenente le linee guida nazionali per l’attestazione della prestazione energetica degli edifici redatte dal Ministero dello Sviluppo economico e pronte per essere pubblicate in Gazzetta Ufficiale.
Bonus ristrutturazioni, aumentano gli interventi ammessi
La circolare dell’Agenzia delle Entrate del 24 aprile 2015 n.17/E contiene alcune importanti novità in tema bonus ristrutturazioni. Si tratta di linee guida da tener presenti per la compilazione delle sezioni III A e III C del quadro RP di Unico PF 2015. Andiamo a vedere, nel dettaglio, di cosa si tratta.
Innanzitutto, aumentano gli interventi ammessi con il bonus del 50%. Se su un’abitazione sono stati effettuati interventi di recupero edilizio, con la detrazione del 50% su spese fino a 96mila euro (36% su 48mila fino al 25 giugno 2012), è possibile agevolare un’ulteriore spesa di 96mila euro (48mila dal 2016) per un intervento autonomo rispetto ai precedenti (cioè non di mera prosecuzione) e, per considerare le due opere autonome, non è necessario che tra i diversi interventi trascorra “un periodo di tempo minimo”. Questo principio vale anche per le spese detraibili al 65% sui lavori per il risparmio energetico. Inoltre, le rate residuali della detrazione Irpef del 50% per l’acquisto di mobili e grandi elettrodomestici, iniziata da un contribuente, poi deceduto, non può essere trasferita agli eredi, in quanto non si applicano le norme che regolano il bonus sulle ristrutturazioni edilizie.
Bonus ristrutturazioni, nuovi lavori
Per le spese di ristrutturazione sostenute dopo il 1° ottobre 2006, l’agevolazione spetta sino al limite di spesa di 48mila euro (96mila per i pagamenti dal 26 giugno 2012 al 31 dicembre 2015) per ogni unità immobiliare comprensiva di pertinenze. Questo limite non si applica agli interventi autonomi, ossia non di mera prosecuzione. Ma quando un intervento è considerato autonomo? Un intervento è considerato autonomo in base agli “elementi riscontrabili in via di fatto”, oltre che all’espletamento degli adempimenti amministrativi eventualmente necessari (denuncia di inizio attività, collaudo dell’opera, dichiarazione di fine lavori). L’intervento deve essere anche autonomamente certificato dalla documentazione richiesta dalla normativa vigente.
La norma non richiede che “debba trascorrere un periodo di tempo minimo tra i diversi interventi” per considerarli autonomi e conseguentemente per beneficiare per entrambi di un limite di 96mila euro ciascuno (circolare 17/E/2015). I due interventi autonomi potrebbero anche svolgersi contemporaneamente, non essendo necessario che per iniziare il secondo si debba prima finire il primo.
La circolare 17/E/2015 ha anche confermato la sua precedente interpretazione, la quale prevede che “per gli interventi autonomi effettuati nel medesimo anno deve essere rispettato il limite annuale di spesa ammissibile”. Questo vuol dire che se per la stessa abitazione e nello stesso anno si proseguono interventi di manutenzione iniziati in anni precedenti e contemporaneamente si iniziano nuovi interventi, l’importo massimo annuale di spesa agevolata al 36% non può comunque superare la misura complessiva di 48mila euro (circolare dell’Agenzia delle Entrate 15/E/2003). Secondo quanto disposto dalle Entrate, questo limite, oltre ad essere riferito allo stesso intervento (anche pluriennale), effettuato nella stessa abitazione (comprensiva di pertinenze), è anche un limite massimo “annuale” per singola abitazione.
Bonus mobili non trasferibile
Cosa succede poi in caso di decesso del contribuente che sta beneficiando della rateizzazione decennale della detrazione Irpef del 50% per l’acquisto – dal 6 giugno 2013 al 31 dicembre 2015 – di mobili e grandi elettrodomestici (con limite massimo di spesa di 10mila euro) per l’arredo dell’immobile oggetto di interventi di ristrutturazione (pagati dal 26 giugno 2012 al 31 dicembre 2015)? In tale situazione, il bonus, non utilizzato in tutto o in parte dallo stesso, non si trasferisce agli eredi per i rimanenti periodi di imposta. Questo perché, anche se l’agevolazione per i mobili presuppone la fruizione della detrazione per gli interventi di recupero, si tratta comunque di un incentivo autonomo, con proprie norme sul limite di spesa e sulla ripartizione in dieci rate della detrazione stessa. Queste regole non prevedono il trasferimento della detrazione Irpef e non è possibile appliccare la disposizione prevista per gli eredi per le ristrutturazioni edilizie dall’articolo 16-bis, comma 8 del Tuir (circolare 17/E/2015).
Articolo visto su
Possibili più interventi di recupero con il 50% (il sole 24 ore)
Deduzione irpef del 20% per chi compra e poi affitta casa, come funziona:
per gli acquisti effettuati dall'1 gennaio 2014 fino al 31 dicembre 2017 dalle persone fisiche di immobili residenziali di nuova costruzione rimasti invenduti alla data di entrata in vigore (12 novembre 2014) della legge 164 di conversione spetta una deduzione irpef pari al 20% del prezzo di acquisto dell'immobile. si tratta di un beneficio che determina una riduzione del reddito imponibile su cui calcolare le imposte
la deduzione spetta anche in caso di immobili residenziali che abbiano formato oggetti di interventi di ristrutturazione edilizia o di restauro e di risanamento conservativo (articolo 3, comma 1, lettera c e d del testo unico dell'edilizia)
limite spesa - la deduzione irpef pari al 20% del prezzo di acquisto dell'immobile può avvenire nel limite massimo della spesa pari a 300mila euro. l'importo massimo della deduzione, inoltre, non può superare i 60mila euro, il risparmio fiscale dipenderà dall'aliquota marginale del contribuente
a chi spetta - la deduzione non è prevista solo per gli acquisti effettuati dall'1 gennaio 2014 fino al 31 dicembre 2017 di immobili residenziali di nuova costruzione rimasti invenduti alla data di entrata in vigore (12 novembre 2014) della legge 164 di conversione, ma anche per le spese sostenute per la costruzione dell'immobile su aree edificabili già possedute dal contribuente prima dell'inizio dei lavori o sulle quali sono già riconosciuti diritti edificatori. in questo caso le spese di costruzione su cui calcolare il bonus devono essere attestate dall'impresa che ha eseguito i lavori
altro aspetto da tenere a mente riguarda il fatto che durante la fase di conversione è stata prevista l'estensione del beneficio anche agli interessi passivi dipendenti da mutui contratti per l'acquisto delle unità immobiliari rientranti nel perimetro applicativo dell'agevolazione
condizioni - ma ci sono delle condizioni affinché la persona fisica possa beneficiare della nuova deduzione. innanzitutto, l'immobile residenziale, rimasto invenduto al termine dei lavori di costruzione, deve essere concesso in locazione entro sei mesi dall'acquisto o dal termine dei lavori di costruzione
la locazione deve durare almeno otto anni e deve avere carattere continuativo. secondo quanto previsto dalla legge di conversione, il diritto alla deduzione non viene meno se, per motivi non imputabili al locatore, il contratto di locazione si risolve prima degli otto anni previsti, ma in tale ipotesi, per evitare la decadenza dal bonus, deve essere stipulato un nuovo contratto entro un anno dalla precedente risoluzione
caratteristiche immobile - l'immobile deve essere di tipo residenziale e non deve avere caratteristiche di lusso, questo vuol dire che non deve essere classificato o non deve essere classificabile nelle categorie a1, a8 o a9. l'immobile, poi, non deve essere ubicato nelle zone omogenee di classe e, cioè destinate ad usi agricoli. un altro aspetto da tenere presente è la prestazione energetica dell'immobile, che deve essere in possesso di una certificazione energetica di classe a o b
canone - per quanto riguarda il canone richiesto, quest'ultimo non deve essere superiore a quello determinabile secondo i criteri e i parametri di cui alla convenzione tipo approvata dalla regione (articolo 19 dpr 380/2001). in alternativa, il canone di locazione non deve essere superiore al minor importo tra quello relativo ai contratti a canone concordato (articolo 2, comma 3 legge 431/1998) e quello stabilito ex articolo 3, comma 114, della legge 350/2003. tra il locatore e il conduttore non devono sussistere rapporti di parentela entro il primo grado
usufrutto - secondo quanto stabilito dalla legge di conversione, la deduzione è riconosciuta anche nel caso di immobili ceduti in usufrutto a soggetti pubblici o privati operanti dal almeno 10 anni nel settore degli alloggi sociali. deve però essere mantenuto il vincolo alla locazione
quota deduzione annuale - l'importo della deduzione deve essere suddiviso in otto quote di pari importo a partire dall'anno in cui l'immobile acquistato risulta concesso in locazione
Il fondo gestito dal notaio per le compravendite
I contratti di trasferimento della proprietà o di trasferimento, costituzione od estinzione di altro diritto reale vengono rogati dal Notaio sulla base, tra le altre, di accurate indagini presso l'Ufficio Provinciale - Servizio di Pubblicità immobiliare, che risultano normalmente aggiornate alla data precedente quella di stipula del contratto.
Ai sensi dell'art. 2671 codice civile, il Notaio che riceve l'atto soggetto a pubblicità immobiliare è tenuto ad eseguire la relativa formalità trascrizionale nel più breve tempo possibile.
Il legislatore ha fissato in 30 (trenta) giorni il termine massimo entro il quale eseguire tale pubblicità.
Vi è, dunque, il rischio che, nel lasso di tempo intercorrente tra l'aggiornamento delle ispezioni ipotecarie effettuate pre-stipula e la formalizzazione della trascrizione post-stipula, vengano iscritte nei registri immobiliari formalità pregiudizievoli a carico dell'immobile acquistato.
Tali formalità essendo state iscritte prima della trascrizione dell’atto di vendita saranno a quel punto totalmente opponibili all’acquirente dell’immobile.
Il nostro legislatore, modellandosi su istituti già disciplinati in altri Paesi Europei, ha introdotto, con l'art. 1 - co. 63-67 - della legge 27 dicembre 2013 n. 147, l'obbligo di deposito al Notaio delle seguenti somme:
- quelle dovute a titolo di onorari, diritti, accessori, rimborsi spese e contributi, nonchè a titolo di tributi in relazione agli atti soggetti a pubblicità' immobiliare, ovvero in relazione ad attività e prestazioni per le quali il Notaio sia delegato dall'autorità giudiziaria;
- ogni altra somma soggetta ad obbligo di annotazione nel registro delle somme e dei valori di cui alla legge 22 gennaio 1934, n. 64, comprese le somme dovute a titolo di imposta in relazione a dichiarazioni di successione;
- l'intero prezzo o corrispettivo, ovvero il saldo degli stessi, se determinato in denaro, oltre alle somme destinate ad estinzione delle spese condominiali non pagate o di altri oneri dovuti in occasione del ricevimento o dell'autenticazione, di contratti di trasferimento della proprietà o di trasferimento, costituzione od estinzione di altro diritto reale su immobili o aziende.
La norma in questione puntualizza che gli importi sopra indicati, depositati in apposito conto corrente, costituiscono patrimonio separato ed, in quanto tale, risultano escluse dalla successione del Notaio e dal suo regime patrimoniale della famiglia; sono assolutamente impignorabili ed assolutamente impignorabile è altresì il credito al pagamento o alla restituzione della somma depositata.
Eseguita la registrazione e la pubblicità dell'atto ai sensi della normativa vigente, e verificata l'assenza di formalità pregiudizievoli ulteriori rispetto a quelle esistenti alla data dell'atto e da questo risultanti, il Notaio provvederà senza indugio a disporre lo svincolo degli importi depositati a titolo di prezzo o corrispettivo. Se nell'atto le parti hanno previsto che il prezzo o corrispettivo sia pagato solo dopo l'avveramento di un determinato evento o l'adempimento di una determinata prestazione, il Notaio o altro pubblico ufficiale svincola il prezzo o corrispettivo depositato quando gli viene fornita la prova, risultante da atto pubblico o scrittura privata autenticata, ovvero secondo le diverse modalità probatorie concordate tra le parti, che l'evento dedotto in condizione si sia avverato o che la prestazione sia stata adempiuta.
La legge n. 147/2013 è entrata in vigore il 1° gennaio 2014. Il comma 67 dell’art. 1 rinvia, tuttavia, ad un emanando decreto l'attuazione dei commi da 63 a 66; decreto che doveva essere emanato entro 120 (centoventi) giorni dall'entrata in vigore della legge 147 cit..
Si deve ritenere, quindi, che, fino al momento dell'emanazione del predetto decreto, la disciplina in esame non possa trovare applicazione.
Si può, dunque, concludere che, con l'entrata in vigore della normativa in questione, la tutela accordata alla parte acquirente dall'ordinamento sarà sicuramente elevata; tutela che diverrebbe massima anticipando il controllo da parte del pubblico ufficiale già in sede di stipula del contratto preliminare, con la trascrizione dello stesso.
Rent to buy con opzione, preliminare o riserva di proprietà: le tante facce dell'affitto con riscatto:
Nella contingente situazione di crisi che ha coinvolto i settori immobiliare e bancario, la prassi ha elaborato nuovi schemi contrattuali finalizzati ad evitare o limitare il ricorso al finanziamento.
La loro peculiarità è che consentono al potenziale acquirente di entrare, fin da subito, nel materiale godimento dell'immobile, impegnandolo ad un successivo acquisto o, diversamente, attribuendogli la facoltà (non l'obbligo) dell'acquisto medesimo; tutto ciò sul presupposto, ovviamente, che difetti l'immediata disponibilità delle somme necessarie per procedere ad un trasferimento immediato della proprietà.
Si è affermata, così, la figura del "rent to buy", traducibile nel nostro ordinamento in due diverse modalità operative:
1) locazione con preliminare di vendita;
2) locazione con opzione di acquisto.
Nella prima ipotesi - analizzando lo schema base del classico preliminare bilaterale - oltre al canone della locazione, verrà corrisposta la caparra confirmatoria ed il canone potrà essere maggiorato in quanto parte dello stesso verrà imputato a prezzo al momento di stipula del contratto definitivo di vendita.
L'effetto prenotativo tipico del preliminare, tuttavia, viene meno decorsi tre anni dalla trascrizione del preliminare stesso. Tale risvolto rappresenta un ostacolo in tutti quei casi in cui le parti concordino una più ampia dilazione nel pagamento del prezzo; occorrerebbe, infatti, procedere alla stipula di nuovi contratti preliminari una volta esauritisi gli effetti di quelli precedenti.
Nella seconda ipotesi, attraverso l'istituto dell'opzione, disciplinato dagli artt. 1331 e ss. c.c., si attribuisce al conduttore la facoltà di procedere all'acquisto (opzione di acquisto), vincolando così il locatore-potenziale venditore per un certo lasso di tempo.
L'opzione può essere, tuttavia, modellata anche nell'interesse del venditore (opzione di vendita): in questo caso il soggetto vincolato all'acquisto sarà il conduttore, mentre il venditore sarà libero di scegliere se alienare o meno l'immobile.
L'effetto traslativo si produrrà, a seconda della tipologia di opzione, con l'accettazione dell'acquirente o del venditore.
Si ricorda che, secondo l'interpretazione dottrinale prevalente, l'opzione non è soggetta a pubblicità immobiliare e, quindi, la stessa non sarebbe opponibile ai terzi.
Oltre ai contratti misti sopra analizzati, il nostro ordinamento prevede uno strumento tipico idoneo potenzialmente a soddisfare le esigenze sopra indicate: la vendita con riserva della proprietà di cui agli artt. 1523 e ss c.c..
Tale vendita è disciplinata nella Sezione dedicata alla vendita di cose mobili, tuttavia si ritiene che la stessa possa trovare applicazione anche in ambito immobiliare.
Si tratta di una vendita a rate in cui l'acquirente ottiene l'immediata consegna del bene, assumendone i relativi rischi, ma la proprietà verrà trasferita solo al momento del pagamento dell'ultima rata di prezzo.